✪職人心工程筆記本✪

參考文章

編按：根據立法院於2020年12月30日三讀通過的修正案，預售屋的紅單交易將被禁止，未來紅單將回到本身「小定」的性質，不得轉售其他人，避免房地產炒作。修正案還包括實價登錄揭露到門牌，房地產交易的資訊會更加透明。

相信大家最近一定很常在報章雜誌或是新聞媒體上看到 預售屋紅單 這個關鍵字！很多所謂的房產達人都說靠著 轉賣 預售屋紅單 可以致富，政府也宣示要積極圍堵紅單的私下交易。

但問題是到底「紅單」是什麼？為什麼可以這麼輕易的轉賣然後賺差價？今天筆者就要好好來為大家介紹這個大家都聽過，但大家都不似懂非懂的「紅單」。

紅單的身世之謎
所謂的紅單，可以是指「購屋買賣預約單」或是「購屋買賣訂購單」，只是因為都是紅色（粉紅色），所以就被簡稱為紅單了！

至於預約單和訂購單的差異，其實關鍵就在「議價」了沒？

當你一開始去看了一間預售屋，你很有興趣，通常這時代銷業者會請你支付 5 ～ 10 萬的訂金（小訂），讓你可以保留你想要的戶型 7 ～ 10 天。這過程中你跟建商會針對價格、建材等細節進行更進一步的討論，直到談妥價格後才會給你訂購單，而此時你必須補足訂金到總價的一定比例（通常是 5% 內）。等到確定合約內容等等都沒有問題時，你們才會正式簽約。（更詳細的預售屋付款流程可參考延伸閱讀）

總而言之，你在購買一間預售屋到真正簽約前，你會拿到兩張紅單，一張是預約單，上面不會有議價的價格；另一張是訂購單，上面則會有清楚的議價結果。但不論是在哪一種單的階段，只要沒有正式簽約，通常反悔都還是可以退全額訂金的。

＊每一間代銷公司或是建商對於 預售屋紅單 的詳細名稱或是定義可能多少會有一點不同。但一般來說都是指在簽約前你所拿到的憑證。

＊本文所稱紅單，泛指「購屋買賣預約單」及「購屋買賣訂購單」這兩類型。

為什麼要用紅單而不是直接簽約呢？
早期預售屋開賣時建照尚未核准，紅單便是用來證明民眾已經付錢買到預售屋的優先購買權（等未來拿到建照後就有優先購買權可以換成真正的合約）。也因為建照尚未核准，所以很多規劃可能還不完全或是還會變更，也因此沒辦法直接簽訂一個比較詳細的契約。這種「預售的預售」要等到建照發出並確定價格後，消費者若仍決定要購買，便再依約定時間補足訂金、正式簽約；若不願購買，則就憑此單據拿回之前支付的訂金。

現在雖然潛銷期時（註）可能建案就已經有建照了，但建商為了服務客戶或是測試市場風向，所以仍會保留這樣的傳統。也可以算是建商選擇給雙方更多的談判時間跟空間，並藉此換取建案的市場討論熱度及價格調整的機會。

＊潛銷期：沒有在市場上大打廣告公開，只有開放給少數建商的VIP客戶承購的階段

轉賣紅單時機及誘因？
在等待從紅單換成正式契約的時間段，就是投資客利用來轉賣紅單的時間。因為通常在這個時間進行轉換是不需要花費任何成本的（在沒有正式轉換成契約前，是不會被沒收訂金及要求支付開工款、工程款）。

投資客的紅單在市場上其實挺搶手的，可以歸結出下列兩個原因：

投資客可能是透過在潛銷時期拿到某些熱門戶型的優先承購證明，所以一般民眾在公開銷售時可能已經買不到這麼好的位置。建商在潛銷階段發現市場上都對這個案子非常有興趣，所以雖然給 VIP 客戶的價格較便宜，但在正式開案（公開販售）時，就會把價格再拉高。
也就是因為存在著「戶型的稀有性」及「價差」，這些「紅單」才會這麼炙手可熱。

而且對於投資客而言，轉賣紅單真的是一種幾乎無本的生意（訂金可收回、不容易被查稅），再加上建商也會默許他們可以晚點來簽約，等於順勢推升了紅單交易的行為，炒高建案的市場熱度及價格，也因此轉讓紅單通常都為人詬病。這種情形在台灣房地產市場炙手可熱的時候尤其嚴重，但隨著國稅局開始抓轉紅單交易課稅及建商新增紅單轉讓的規範（EX：只能三等親內轉讓、一年內不能更名）…等，紅單市場的買氣逐漸降溫，不再如此有利可圖。

紅單存在著高風險！
雖然說紅單轉讓可能存在著獲利可能，但也是存在著不小的風險。因為紅單沒有真正簽約，所以買賣不算真的成功，而且現在的紅單上都會有但書載明可能會發生「交易失敗退還全額訂金」的狀況，增添不小的不確定性。

又或者也常看到案例是最後要簽定型化契約了，買家才發現建商開的價格比當初拿紅單談價錢時還要高。也有民眾付了錢，拿到紅單之後，卻遭一些不肖建商以誤賣為由，要求消費者去買其他樓層或退訂。

所以說不論你拿了紅單是要自己換約還是想要轉賣，都要注意「紅單」的特性非屬於正式簽約，所以可能存著很多不確定性，務必注意！